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關于《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》的文件解讀

  • 2019-11-08 10:22:58
  • 來源: 廣州市住房和城鄉建設局
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現就《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》(下稱《辦法》)有關情況解讀如下:

一、修訂背景和過程

《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》(穗更新規字〔2017〕3號,以下簡稱原辦法)實施以來,我市行政區域內舊村莊全面改造成本核算標準、核算方式得到有效規范,成本核算工作有序推進。原辦法將于2019年12月28日到期,需重新修訂。

原辦法實施過程中,原廣東省國土資源廳出臺了《關于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》(粵國土資規字〔2018〕3號)(以下簡稱“3號文”)。為貫徹落實3號文精神,2019年4月,廣州市人民政府辦公廳印發《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》(穗府辦規〔2019〕5號)(以下簡稱“5號文”)。上述政策對納入改造范圍的地塊用地行為發生時間、更新改造成本構成做出調整。

為有效銜接省、市最新政策文件精神,進一步規范和完善我市舊村莊全面改造成本核算工作,根據《廣州市行政規范性文件管理規定》(廣州市人民政府令第52號)規定,經多次召開專題會議研究,并征求各區、市相關部門及向社會公開征求意見,對即將有效期屆滿的原辦法進行修訂,形成了《辦法》,經市城市更新工作領導小組審議通過后印發實施,原辦法同時廢止。原市更新局關于舊村莊改造成本等相關政策文件與《辦法》不一致的,按《辦法》執行。

二、主要內容構成

《辦法》包含條款十八條、附件表格一張,明確了城市更新片區策劃方案、項目實施方案編制和審核階段的舊村莊全面改造復建安置等成本構成、核算標準及計算方法,附件表格對各項成本內容和計算予以細化和說明。

三、重要修訂條款解讀

(一)落實新政策、新規定

在原辦法制定依據基礎上增加《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市深入推進城市更新工作實施細則的通知》(穗府辦規〔2019〕5號,以下簡稱5號文)等政策文件。

落實5號文精神,將舊村全面改造涉及的土壤環境調查評估及處理、地價評估、土地勘測定界、審批時測算的土地出讓金(采用自主改造、合作改造模式的)、拆遷獎勵(從不可預見費中單列)等實際發生的費用納入改造成本。

落實5號文精神,增加以“人”的方式核定安置住宅復建總量。在不突破規劃建筑總量的情況下,舊村莊改造范圍內安置住宅復建總量按照“棟”“戶”或者“人”三種方式進行核定,同一項目只可以采用其中一種方式核算安置住宅復建總量。

(二)規范相關核算標準及核算方式

進一步明確村集體經濟物業復建總量核算規定。《辦法》第八條明確“原則上同一權屬證明文件的地塊只可采用其中一種方式核算村集體經濟物業復建總量,特殊情況由各區結合實際情況報有審批權限的城市更新工作領導小組會議研究決定”。

進一步明確不可預見費核算規定。不可預見費用于安置補償過程中實際發生但又未納入改造成本部分的費用。包括拆遷補償安置協議簽訂、風險評估、其他專題評估、集體經濟物業租賃合同提前解約、停業損失補償等未計入改造成本的費用。用于安置補償過程中實際安置協議簽訂、風險評估、其他專題評估、集體經濟物業租賃合同提前解約、停業損失補償等未計入改造成本的費用。不可預見費按《辦法》附件《舊村莊全面改造成本構成一覽表》中的前期費用、拆遷費用、復建費用與其他費用總和的3%~5%階梯式計算:當總和≤30億元時,不可預見費比例取5%;當30億元<總和≤100億元時,不可預見費比例取4%;當總和>100億元時,不可預見費比例取3%。

將拆遷獎勵單列,原則上不得超過改造成本的3%,計算基數不含融資地塊協議出讓土地使用權測算土地出讓金。

進一步明確公益性設施建設核算規定。《辦法》附件《舊村莊全面改造成本構成一覽表》第6.8項明確為區域服務的大型市政基礎設施和公建配套設施等公益性專項建設,應根據舊村莊規劃后重建區范圍規劃情況,進行專項評估后方可納入改造成本。

(三)加強可實施性及操作性

《辦法》第七條將安置住宅權益面積建設費用(部分)計入改造成本。安置住宅權益面積建設費用單價按照復建住宅建設費用單價與房屋建安成本補償(每平方米1500元)的差額計算,按上述原則計算所得的住宅權益面積建設費用,計入改造成本;其中扣減的房屋建安成本補償(每平方米1500元)由村民自籌,不計入改造成本。

復建費用單價實行動態調整。《辦法》附件《舊村莊全面改造成本構成一覽表》將復建費用單價由原來的固定單價調整為“基數×系數=單價”的形式。通過測算確定復建費用單價調整系數,在文件有效期內,根據廣州市建設工程造價管理部門公布的年度工程參考造價,可對復建費用單價進行動態調整,避免在《辦法》有效期內因材料漲跌等不可預見因素造成復建費用單價不合理。

對未盡事宜增加補丁條款。《辦法》未盡事宜,由各區政府(廣州空港經濟區管委會)結合項目實際,組織專家或專業技術機構評估論證并形成評估報告,報城市更新工作領導小組辦公室提交城市更新工作領導小組審議。

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